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作者|搜狐地产&焦点财经
(资料图片仅供参考)
出品|陈盼盼
编辑|吴亚
境外债务重组获实质性进展的消息未能拉升中梁控股的股价。
9月5日，上交所公布的《关于沪港通下港股通标的调整的通知》显示，中梁控股被剔除港股通。
同日开盘，中梁控股直线下跌，午后跌超20%，截至收盘跌20.21%，报0.375港元/股，总市值13.43亿港元。
而在此前其股价长期低于1港元，市值不足40亿元。
近期，中梁控股频传积极信号：中期业绩实现正向盈利，有息负债规模继续缩减；境外债务重组获79%债权人支持，距离正式落地又近一步。
但是，从流动性紧张局面未解，少数股东权益远高于归母净利润，七成土储位于三四线城市等情况来看，投资者对中梁控股的信心仍待重建。
市值长期小于40亿元
港股通，也称为“沪港通”和“深港通”，内地投资者可以通过本土券商的证券账户购买香港联交所的股票，并且香港的投资者也可以购买内地的股票。
通常情况下，纳入港股通的上市公司，可获得南下资金的流动性加持，吸引更多投资者关注，提升股票的交易活跃度和流动性。
今年3月，上海交易所发布《上海证券交易所沪港通业务实施办法（2023年修订）》。
根据最新修订，调入沪港股通股票市值门槛为50亿元。同时，基于风险可控的原则，设置50亿元人民币日均市值、3000万元人民币日均成交金额、停牌天数占比低于50%等调入要求。
此外，为减少股票标的频繁调入调出，沪港通设置调出条件低于调入条件的调整缓冲机制。具体为，半年度定期调整考察时，非A+H股的沪深股通股票存在日均市值低于40亿元，或者日均成交金额低于2000万元，或者全天停牌交易日天数占比50%以上的，调出沪深股通股票。
中梁控股曾是风光无两的“明星企业”。2019年7月16日，其登陆港交所首日市值就超过200亿港元。但自2022年下半年以来，受地产行业调整、市场下行及自身债务违约影响，中梁控股股价大幅下跌，不断创历史新低。
同花顺显示，近半年，中梁控股的股价是长期低于1港元/股，沦为“仙股”，最高市值未超过20亿元。
近期，即使受行业政策宽松的利好消息影响，中梁控股股价依然未获大幅提升。9月4日，其收盘涨10.6%，报0.47港元，成交13.79万手，总市值15.4亿元。
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因此，中梁控股被踢出港股通“群聊”并不意外。这也意味着，内地投资者不能再通过港股通购买中梁控股取票。同时，中梁控股在港交所的上市融资功能也将减弱，甚至会逐渐淡出投资者视线。
境外债务重组方案获79%债权人支持
近期，中梁控股在债务重组、经营方面频出积极消息。
9月4日，中梁控股宣布，占计划债务约79%的同意债权人已加入重组支持协议。
按照香港及开曼法院相关规定，重组方案获得75%债权人同意即可通过。中梁方面认为，获得75%以上债权人支持是重组计划的积极指标，后续只待债权人大会通过和法庭程序完成，方案便可正式落地执行，境外债务重组完成已无悬念。
去年7月，中梁控股因一笔美元债未偿还本金1257.4万美元及利息，从而构成违约，随后宣布暂停支付境外债，就5笔票据启动重组程序。
今年5月，中梁控股公布境外债务重组方案，涉及约9.293亿美元债务。若重组方案落地，中梁控股先期支付1%的现金，作为前期的本金付款，剩下的99%债务将用新的优先票据，或者新的可换股债券来解决。新优先票据、新可换股债券的年期均为3.5年，票面利率分别为5%、3%。
同时，中梁控股承诺，无论是新优先票据还是新可换股债券，债权人都将从公司若干资产出售相关的现金结算中受惠。
债务重组方案落地的关键是获得债权人同意。为了呼吁更多的债权人加入重组计划，中梁控股向支持重组的债权人额外支付同意费。
今年7月14日，中梁控股宣布，占计划债务约38.5%的同意债权人已加入重组支持协议。如今一个多月的时间，这个比例已提到79%，可见大多数债权人已同意重组方案。
少数股东权益远高于归母净利润
在中梁看来，境外债务方案能够获大部分债权人同意，是对其积极践行社会责任的态度、未来可持续经营的认可。
8月25日，中梁控股发布2023年中期业绩报告。上半年，实现合同销售额约210.3亿元，同比下降46%；实现收入289亿元，同比增加29.1%；归母净利润为1860万元，同比减少95.%，但与去年末相比实现了盈利。
在债务管理方面，截至6月30日，中梁控股有息负债总额压缩至231亿元（境内债146亿元，境外债85亿元），其中186.16亿元将于未来一年内到期偿还，但其现金及现金等价物仅有122.95亿元。
对于境内债务，中梁控股称，“本集团的境内有息负债绝大部份为有项目抵押的贷款，集团已经积极与境内银行和贷款机构在境内贷款到期时进行贷款展期，相信境内贷款到期后的续期风险可控。”
对于境外债务，中梁控股表示，将在2023年下半年竭尽全力促进重组方案的成功实施，“方案的实施将减轻本公司的境外债务压力，提供足够的财务灵活性，使本集团能够更好地管理其业务运营，并为所有利益相关者实现价值最大化。”
值得注意的是，上半年，中梁控股的少数股东应占利润达4.25亿元，远高于归母净利润，被市场质疑其债务问题可能并不像表面上呈现的那样可控。
另外，出险以来，中梁控股已停止拿地，截至今年6月末，土地储备总量约为3600万平方米，其中：可供销售、出租的已完工物业佔约520万平方米，在建物业及用作进一步开发物业占约3140万平方米。
图片来源：中梁控股2023年中期业绩公告
但是，从土地分布看，目前中梁控股的土储主要集中于三、四线城市。其中，二线城市占土储总量32.3%，三线城市占比49.5%，四线城市占比18.5%。
图片来源：中梁控股2023年中期业绩公告
在楼市分化愈演愈烈的大背景下，核心城市的销售去化比较稳定，相比来看，三、四线城市去化能力相对较差，反弹空间较小。
这意味着，七成土储位于三四线城市的中梁控股的销售或会进一步承压。从公司基本面来看，投资者对中梁控股的信心仍待逐步重建。
