出品 | 搜狐地产&焦点财经
作者 | 王泽红
【资料图】
编辑 | 吴亚
地产行业下行之下，物业行业也面临多重压力与挑战，行业管理规模增速放缓，高速增长回归理性发展，相应的资产计提减值损失，正影响越来越多物业的业绩。
8月22日，远洋服务（06677.HK）披露2023年中期业绩，也不可避免的受到影响，营收与利润双下滑，上半年实现收入15.56亿元，较去年同期减少约4%；毛利为3.22亿万元，同比下降约25%；净利润为1.28亿元，同比降52%。
对应收款项等计提资产减值亏损增加，便是致使其利润下滑的主因之一
但是，远洋服务的规模仍在继续拓展，在2022年底双过亿水平上再次提升，总合约规模达1.45亿平方米，总在管规模达1.04亿平方米，分别较去年同期增长约19%及30%。
上半年以来，行业强者恒强局势持续，关联房企拿地、销售排名较好的物企面积及承接确定性强，但是新增关联方承接面积排名靠前，基本以国央企为主。
对于拿地较少，或者暂缓拿地的房企而言，物企关联方的规模拓展主要依托于自身，那些外拓团队成熟、非住领域具有较强优势的物企，外拓面积增长确定性更高，而且拓展方向更多是偏向非住宅类业务及城市服务类业务。
根据克而瑞物管数据，2023年7 月第三方拓展规模前三的业态分别为办公、住宅、学校，项目占比分别为 33%、29.9%、18.9%，非住宅类业务及城市服务类业务仍是物企重点发力的方向。
这一点，从远洋服务的外拓也能得到体现，在关联房企远洋集团暂缓拿地的背景下，外拓团队的能力却得到了凸显。
外拓聚焦细分领域，员工人均福利增至5万元
远洋服务上半年通过招投标、合资、战略合作等多渠道拓展规模，新增合约建筑面积中，来自第三方的占比约高达91%，其中不乏通过收并购而来的项目。
上半年物企并购对象更加聚焦于细分领域，告别以收并购为主的规模扩张时代，转而向专业化经营领域深耕，注重在管项目品质提升，在利润率要求下主动清退低利润或亏损项目，在规模方面更加注重以市场化外拓方式进行拓展。
远洋服务也是如此，上半年以住宅物业为基础，持续扩充学校、医院、产业园、物流园、数据中心、政府设施、城市空间等，并参与城市综合运营服务及智慧城市建设，这也使得其合约物业管理服务全业态项目的数量增至666个。
这些项目分布在国内28个省、直辖市及自治区的89个城市，与其关联房企远洋集团的布局一致，覆盖京津冀区域、环渤海区域、华东区域、华南区域、华中及华西区域5个主要城市群。
其中，京津冀区域和环渤海区域优势显著，同时华东区域、华南区域、华中及华西区域的占比也在逐步提升。根据其在管面积划分，京津冀区域占比约为33%，环渤海区域为22%，华东区域为19%，华南区域为13%，华中及华西区域约为13%。
强劲的外拓，也使得远洋服务第三方面积占比再次得到提升，逐渐摆脱对于关联房企远洋集团的高依赖度。中报显示，2023年上半年，远洋服务合约建筑面积中第三方来源占比提升至约58%，在管建筑面积中的占比提升至51%。
这意味着，远洋服务如今的在管规模中，有一半来自于第三方拓展。
规模的外拓，其员工人数也在相应的增长，由2022年6月底的8978名雇员，增加至2023年中期的9546名雇员，员工人数一年增长568人。员工福利开支也由4.34亿元增至4.78亿元，相应的人均福利开支由4.83万元增至5万元。
经纪业务下滑，新房美居业务突破
但是外拓的增长，并未支撑其远洋核心财务数据的相应增长，营收利润均出现大幅下滑，尤其是公司拥有人应佔溢利为1.29亿元，较2022同期减少约52%。
这一点，远洋服务早在之前的盈利预告中有过提示，其解释称净利润减少主要有三个原因：一是非业主增值业务收缩，二是社区增值业务毛利下滑，三是对应收账款计提的减值损失增加。
经过综合考量经营战略及应收款项回款情况，远洋服务主动收缩了回款保障并不理想的非业主增值服务业务，致使上半年这一板块业务收入下滑47%至2亿元，总体收入约13%。
收缩之外，其优势业务却在持续拓张，期内完成远洋机电收购，整合远洋机电与其在工程运维、智能化业务方面已经积累的技术优势和品牌优势，进一步扩大了设施设备专业服务范围，强化了其在设施设备运维行业的竞争力。
社区增值服务方面，则是受整体经济形势和房地产市场影响，物业经纪服务收入、毛利均有所下降；此外，家政清洁服务、家电维修保养服务、美居服务等社区生活服务，收入也在下滑，导致社区增值服务上半年收入2.67亿元，较去年同期下降约12%。
经纪服务赛道本是物企近几年的新兴赛道，但在房地产行业下行的周期中，房产中介机构也经历了裁员关店、收缩规模，物管公司的经纪服务也不可避免的受到冲击。
但是，其社区增值服务的业务覆盖和深度，却在上半年得到了拓宽和提高，以美居服务为例，上半年持续推进存量房业务模式，新房业务实现突破创新，美居前置营销业务也实现落地，形成了可复制经营的模式。
母公司资管需求减弱，商管收入减少8%
除此之外，商管业务收入的减少，也是影响其整体业绩的一大因素。财报显示，远洋服务商管服务项目合约建筑面积为0.12亿平方米；在管建筑面积为670万平方米，较去年同期分别增长约58%和49%，在管建筑面积中一二线城市占比达99%。
远洋服务提供的商管服务主要聚焦购物中心、写字楼两大业态。虽然上半年管理规模在增长，但来自商写运营及物业管理服务的收入为2.54亿元，较去年同期下降约8%。
其中一大原因便是，受经济形势和房地产市场影响，其母公司远洋集团资管业务需求下降，由远洋服务提供商业运营服务的项目骤减，按照在管面积估算为60万平方米，较去年同期下降约56%。
再加之其对应收款项等计提资产减值亏损增加，综合各种因素之下，2023年上半年净利润出现严重下滑。远洋服务面临的情况，也是大多数上市物企遭遇的实际情况。
申港证券认为，物企整体业绩高速增长的时代已经过去，有关联方加持的物企于短期内业绩增长确定性仍较高，而关联方出险的物企仍将处于阵痛期，在计提相应的资产减值损失后，物企将“轻装上阵”，后续将持续考验物企的经营能力及独立发展能力。
