出品｜焦点财经&搜狐地产

作者｜王迪

编辑｜吴亚

【资料图】

物企的扩圈正在雅生活的身上反映出来。为提升业主黏性，雅生活在零售业务推出节庆礼品、酒水等多款特色商品。此外，雅居乐也在布局智能节能改造业务，成立合资公司，打造综合能源管理专业能力。这一系列业主增值服务正形成新的现金流量。

8月28日晚间，雅生活服务（03319.HK）披露2023年半年报。2023年上半年，雅生活服务实现营业收入76.99亿元，同比增长1.0%；实现净利润9.52亿元，净利润率为12.4%。

期内，公司股东应占利润为8.39亿元，较去年同期下降20.7%；2023年中报净利9.5亿元，同比减少17.22%；净利润率为12.4%，同比下降2.7个百分点；剔除收并购带来无形资产摊销及固定资产评估增值的折旧后的净利润率为13.4%；每股基本盈利为人民币0.59元；派息比率为约4.2%。

虽然受到地产上下游影响，但是在业主增值服务方面，雅生活生活及综合服务收入约为5.75亿元，同比增长37.3%，期内，雅生活重点夯实家政保洁、维修、旅游等服务的深度运营能力；家政服务品牌「51家庭管家」的月度充值额屡破新高，上半年总充值额同比实现增长。

只不过，虽然业主增值服务仍然雅生活各大业务中毛利率最高的板块，毛利率为27.6%。但是，其毛利率38.4%的同比降幅与收入增幅呈现了反差。

此外，30.60亿元的总员工成本也为利润增加了负担。截至2023年上半年，雅生活服务共有9.57万名在职员工，相比2022年底的9.51万名职工略有增长。

整体毛利率降至20.4%，物业管理服务营收仍占大头

上半年，雅生活毛利为15.74亿元，较去年同期下降23.3%，毛利率为20.4%，同比下降6.5%；剔除收并购带来无形资产摊销影响的核心毛利率为21.7%。手中现金及现金等价物约37.59亿元，同比减少1%。

对于毛利率下滑原因，雅生活服务在半年报中提到，“主要是由于部分业务发展受到房地产行业下行影响，以及加大投入完善产业链布局”。

具体来看，除城市服务的毛利率同比增长9.6%之外，其他板块毛利率均同比下降。其中，外延增值服务毛利率同比下降67.2%。业主增值服务毛利率同比下降38.4%，这都在一定程度上拉低了整体毛利率。

雅生活服务营收构成主要为四大业务，分别为物业管理服务、业主增值服务、城市服务及外延增值服务。其中，物业管理服务、业主增值服务和城市服务的收入总额为71.08亿元，同比增长7.2%，占集团总收入92.3%。

从各板块的收入来看，物业管理服务收入同比增长7.4%至52.67亿元，业主增值服务收入同比增长7.7%至11.67亿元；城市服务收入较2022年同期增长5%至6.73亿元；外延增值服务收入较2022年同期下降40.4%至5.9亿元。其中，外延增值服务收入下降幅度最大。

在几大业务中，业主增值服务收入增长率为7.7%，表现突出。其中，深耕家庭生活服务、全面布局团餐业务、生活及综合服务和机构类增值收入均取得增长。

具体来看，在业内增值服务中，生活及综合服务收入约为5.75亿元，同比增长37.3%，占比约49.2%。家装宅配服务收入约为0.96亿元同比下降48.6%，占比约8.2%。空间运营及其他服务收入约为2.96亿元，同比下降1.6%，占比约25.4%；机构类增值服务收入约为2亿元，同比增长12.6%，占比约17.2%。

据了解，生活及综合服务包括：物业维修、家政服务、庭院园艺、小区团购、快递配送、度假旅行、小区二手租售服务、综合咨询服务等。生活及综合服务收入增长主要由于疫情后小区内增值服务需求增长，家政、零售等业务同比增长显著，及开展新业务带来的增长。

家装宅配服务主要包括：装修、拎包入住、小区旧改等服务。针对家装宅配服务收入下降，主要由于房地产行业下行，新房交付量下降，导致家装需求走弱，业务规模下降。

上半年，雅生活坚持「平台+生态」战略，调整业务重点及策略，优化供应链，着重发力疫情后需求迅速增长、受宏观或房地产行业冲击较小的家政、维修、零售等生活服务，其中，家政服务平台——51家庭管家上半年业务订单及平台充值金额均创新高。

此外，雅生活针对机构类客户推出团餐等业务，业务规模及品牌影响力均有提升。雅生活成立专业的团餐业务平台——乐美膳，将打造包括国家级高新区科技园——广州白云益云科技园等标杆项目，并计划以团餐作为切入点，与基础物业管理服务产生联动，后续打造一体化机构增值服务。

在房地产存量时代，尽管物管企业增长有所放缓，但行业整合及发展仍在持续。过去几年，物业管理企业均积极探索并布局业主增值服务，但也出现了增长乏力、协同不足的瓶颈，业主增值服务的发展模式逐渐形成差异化。

雅生活在半年报中指出，未来将坚持专业化、市场化思路发展增值服务，由「大而全」的平台模式，聚焦资源、垂直化发展「专而精」的高潜力细分赛道。下半年，集团将聚焦核心产业孵化，加快在家庭生活服务、节能改造、团餐等专业赛道重点布局孵化。同时，重视经营效益，平衡资源投入与效益产出。

在管项目第三方占比超83.3%，33.9%位于长三角城市群

除了在业务领域深耕之外，在规模拓维方面，雅生活也在迅速“扩地盘“。

上半年，雅生活第三方项目通过市场拓展方式迅速扩张，合约面积达6.14亿平方米，新增合约面积超过0.3亿平方米，较截至2022年12月31日止增长5.3%，占总合约面积的80.6%，是集团规模增长的主要来源。

半年报显示，截至2023年6月30日，雅生活在管面积及合约面积分别为5.75亿平方米、7.62亿平方米，来自第三方项目的在管面积约为4.79亿平方米，占总在管面积超过83.3%，第三方项目为集团主要的面积来源。

其中，来自雅居乐集团和绿地控股的在管面积约为9590万平方米，第三方外拓项目转化的新增在管面积约为2660万平方米。

就上半年来看，雅生活在管面积较2022年末增加2960万平方米，增长率为5.4%，合约面积为7.62亿平方米，上半年新增合约面积为3000万平方米，相比2022年底增长5.3%。

从业态分布来看，雅生活已在住宅、公共建筑和商业办公等细分业态建立先发优势，形成了全业态均衡布局。截至2023年6月30日止，集团在管面积中住宅类业态占比为42.7%，非住宅类占比为57.3%。

上半年，雅生活在管项目达到4625个，覆盖全国31个省，直辖市和自治区，以及222个城市。按照区域划分，集团在管面积的33.9%位于长三角城市群，18.8%位于粤港澳大湾区，9.2%位于山东半岛城市群，8.7%位于成渝城市群，其余分布于中国其他区域。

雅生活在半年报中指出，由于住宅新房开发及交付节奏较为缓慢，物业管理企业涌向非住宅、存量住宅市场，并延伸至城市服务领域寻找发展机会。

在公共建筑服务领域方面，上半年雅生活陆续获得广州图书馆、深圳红岗公园、温州理工学院、青岛农业大学城阳校区、安徽医科大学附属巢湖医院等项目。雅生活持续打磨商企、商办服务产品线，期内中标中国移动多个标段，以及中海石油（中国）有限公司天津分公司等大型企业项目，获取中国铁建临港大厦、三航科技大厦项目等。

此外，雅生活还以轻资产模式在广东、山西、河北、内蒙古等地持续获取多个优质项目，继中标龙岗区横岗街道城市服务项目后，于期内中标龙岗区园山街道城市管家服务项目，形成区域服务协同，巩固深圳市场优势。

对于未来展望，雅生活服务在半年报中表示，物业管理行业由过去高速规模发展回归服务价值，下半年，雅生活将持续推动各类巡查及确保合规经营，对项目经营管理存在的遗留问题查漏补缺，重点关注项目收缴率及经营效益，杜绝安全及经营风险。在智能化方面，将加大精准投入，确保信息化工具在项目落地。