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作者 | 王泽红

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继去年11月中旬，博裕资本通过要约收购、从二股东跃升为第一大股东后，金科服务（09666.HK）交出了易主后首份半年度财报。

8月28日，金科服务披露2023年中期业绩，这也是其易主博裕资本后，以独立第三方身份营运首个半年周期的成绩单，上半年实现总收入24.65亿元，同比减少约3.9%；毛利约为5.64亿元，同比下降17%；毛利率为22.9%，同比下降3.6百分点。

金科服务的收入主要源于四大业务板块，分别为空间物业服务、本地生活服务、社区增值服务和数智科技服务，上半年分别占总收入的82.4%、9.8%、6.5%及1.3%。

其中，空间物业服务又分为物业管理服务和非业主增值服务，是金科服务收入的主要支撑所在，上半年实现收入20.3亿元，微增0.2%；但毛利却减少4.6%至4.21亿元，导致金科服务毛利与毛利率均出现下滑。

而金科服务整体收入的下滑，则主要是集中于三大业务：一是非业主增值服务收入严重下滑，大幅减少68.6%至0.85亿元；二是社区增值服务收入大降43.9%至1.6亿元；三是数智科技服务小幅下降5.9%至0.33亿元。

受房地产流动性危机影响，新交付面积及新销售面积均持续下降，金科服务美居业务及资产运营业务也相应下降；此外，金科服务主动减少了向金科集团提供相关业务，以及减少了金科集团在内的房企提供案场服务的项目数量，导致上述板块业务收入下滑。

但反观其物业管理服务与本地生活服务，均呈增长态势，也是金科服务的亮点业绩所在。

外拓占主流，来自金科收入占比降至3%

当下，新房销售、新房交付面积持续下行，物管行业面临市场竞争加剧、新增在管面积放缓、收缴率下降、空置房物业费回款难等问题，金科服务也不例外，但其却瞄准存量市场，通过推出“住宅发展计划”进行外拓。

2023上半年，金科服务新增在管面积2490万平方米，较去年同期增长约16.6%，新增住宅在管面积约1630万平方米，同比增长约48.2%，新增在管面积中约73%来自独立第三方。

截至6月底，金科在管规模达2.66亿平方米，其中独立第三方佔比约56.9%，完成29省市，182个城市的战略布局，管理798个住宅项目及364个非住宅项目。合约管理面积共计约3.62亿平方米，其中独立第三方占比约64.1%。

从区域划分来看，西南核心区域在管面积为1.37亿平方米，占总在管面积约51.6%，较2022年同期提升约1.9个百分点。主要是在上半年，金科服务进行了两项并购，实现了对“蜀川服务”和 “石家庄新东方服务”100%股权的收购，其中蜀川服务提升了其在西南区域的管理密度。

金科服务表示，2023年以来获取第三方存量住宅项目18个，形成以第三方外拓为主，金科集团项目为辅的市场化、独立化的发展格局。而管理规模的扩大及在管项目数量增长，也在促使其物业管理服务实现收入19.45亿元，同比增长10.8%。

截至6月底，金科服务来自金科集团的收入占其总收入的比例仅为3%，而在去年同期，这一比例为13%。

打造第二增长曲线，餐食服务收益暴增287.8%

虽然金科服务正减弱来自金科的影响，但截至3月底，金科股份拖欠的15亿元贷款尚未追回。金科服务表示，金科集团以部分物业及股权作担保，抵押品的公允价值为22.82亿元

这也导致金科服务预付款项及其他应收款减值准备增加，由2022年底的11.97亿元增至12.33亿元。当然，除了金科股份的贷款因素之外，也与房地产行业流动性危机对账面其他应收款项计提合理减值，以及多元化业务如餐食服务支付保证金而小幅增加等因素有关。

本地生活服务被视为物管行业的新蓝海，更是被金科服务当成第二增长曲线，尤其是在餐食服务板块，构建了“高端餐服、综合团餐、酒店餐服”三轮驱动的发展架构。

2023年上半年，金科服务大力发展餐食服务，通过内生加并购的模式，快速培育业务能力，获取市场，期内餐食服务的收益达到1.59亿元，较2022年同期的4110万元暴增287.8%。

金科服务指出，上半年通过收购专业化团餐公司，如重庆韵涵、上海荷特宝配餐服务有限公司，形成与非住宅物业服务业务协同，切入万亿级团餐市场。此外，其还继续打造特色社区餐饮，旗下火锅品牌“渝钱斗斗”荣膺大众点评重庆区域火锅品类口味榜、服务榜、热门榜、环境榜、好评榜五榜第一。

餐食服务收入大涨，也促使本地生活服务板块收入增长10.5%，达到2.42亿元。但是食材供应链服务主要外部客户受到履约风险及回款风险的影响，也致使金科服务主动缩减了一部分利润率较低且回款周期较长的餐食供应链服务外部业务。

金科服务表示，上半年新获取超6个年饱和收入千万级第三方拓展项目，且多个项目为物业管理服务及团餐服务联合中标，逐渐构建起了外拓竞争优势。