王迪 8月9日，2023年博整房地产论坛及系列活动召开。

在“资本新考题”主题讨论会上，华润资本副总经理、首席投资官王坚强指出，针对存量资产投资，首先要顺势而为、逆市投资。

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关于顺势而为，他指出，华润之前投了一些地产前沿或者新经济的基础设施，包括物流、数据中心、产业园、养老。另外一方面，华润也看到了一些逆市投资的机会，主要是存量资产的机会。

在王坚强看来，因为宏观经济、房地产周期的问题，出现了一些核心区域、一线城市、价格被低估，也有改造运营价值的项目，华润资本认为还有投资机会。

“市场越差，我们采用这一策略，对我们来说也是越兴奋的事情，我们最近也看了很多项目，所以，这是我们的顺势而为、逆市投资。“

据了解，华润资本是华润集团旗下一个另类投资平台，其作用是围绕集团产业进行补链、强链投资。华润资本有PE、VC和地产基金三个板块，PE、VC投的是一些微电子、新能源、医药等领域。当然房地产也是其很重要的板块。据了解，在地产板块，华润资本大概投了300来亿，项目在20到30个之间。

第二，王坚强指出，关于存量资产投资要做到的是找到资产后，主动投资和主动管理。

“我募的钱，要对投资者负责，对收益负责。主动管理方面，因为我们投的是不动产，我们要管控现金流，需要有一个主动管理的能力，我们的地产基金有一个很强的资管平台，我们自己有产品重新定位的能力，还有设计、成本、工程、改造、运营。”

据王坚强介绍，做存量资产，一旦进入就要自己来改、自己来做。目前这一产业团队大概接近1000人，帮助华润地产基金看项目。

第三，华润资本也在投中小体量的购物中心和不动产。中小体量的不动产要低成本进入，这是因为市场还有一些估值下滑和一些基金的因素。然后，才进行低成本的改造、低成本的运营。

“我们投中小体量的购物中心或者是不动产，它的租金收入是有天花板的，我们就可以给客户提供一个低租金，这样就有竞争力了。如果租金低的话，我自己做社区商业、奥莱或者是其它的商业，同等条件下我就比其他的正常资产更具竞争力。”

王坚强称，目前项目回报还不错，回报率能达到6%到8%，目前华润资本已经投了30个类似的项目。

“我们的项目组成一个资产包，这样不管是发核心的基金退出还是证券化，或者是发改委能批准我们做公募REITs就更好，这个回报还不错。”

此外，他还指出，对当前存量市场的情况感到非常乐观。他认为，做存量资产是要逆势投资、主动管理、“四低一高”。

据了解，目前房地产过去是四高一低：高杠杆、高增长、高利润、高容错、低风险。如今，需要适应的是“四低一高”：低杠杆、低增长、低利润、低容错、高风险。

“我们觉得这是一个周期，并不是说中国的经济怎么样。虽然我们的总部是在香港，但是我们投资的范围就是香港和大陆地区，我们也没有资金或者是资产在全球配置的需求和能力，我们也不像黑石，它是全球配置资产的，我还是主要配置在国内。”

王坚强表示，华润资本的策略一定是跟着国家的宏观经济在走，顺着经济周期走，即使做不到引领，我们也希望在顺着大势往前走的情况下，靠自己的努力，靠自己的主动投资，靠自己的一些产业能力，做到超过或者达到市场的回报要求。