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王迪 8月9日，2023年博整房地产论坛及系列活动召开。

在会议现场，深创投集团副总裁、党委委员，深创投不动产基金东市场蒋玉才作了题为《把握 REITS 机遇，推动不动产投融资方式变革》的演讲。

蒋玉才指出，以前是股市差、楼市好，股市好、楼市差，如今是股市与房市都面临同样的困境。广大社会投资人不愿意将资金投入高风险、高收益的产品里，而是追求稳定收益。一般住宅的租金回报率比较低，安居住房的租金回报率也比较低，大类在2%左右，这样是无法吸引投资人的。

针对把握 REITS 机遇、推动不动产投融资方式变革，蒋玉才指出，国内基础设施REITs试点启动，从2019年酝酿、2020年4月开闸。2021年6月，首批9只“公募基础设施证券投资基金”（REITs）正式上市，这包括仓储物流、高速公路、产业园区、租房租赁等领域。

对于目前基础设施REITS二级市场表现分析，蒋玉才指出，基础设施REITs派息率维持在4% 以上，收益稳定、风险较小。盐田港仓储物流RFTT涨幅曾一度超过80%。

此外，他还提到，基础设施REITs已经向商业地产拓展。发改委236号文拓展了基础设施公募REITs的可发行资产范围商业地产首次被允许纳入基础设施公募REITS的试点范制。不动产私募投资基金试点投资范围覆盖了租赁住房、保障性住房、符合条件的其他居住用房、商业经营用房等项日。

针对未来房地产开发的结构性转变，蒋玉才则认为，未来呈现的趋势是，由债权融资向股权融资转变，由产权分割持有向整体持有、统一运营的模式转变。

“房地产未来不仅需要股权融资，还需要债券的融资。”蒋玉才表示。